El auge que no se detiene
El mercado inmobiliario de República Dominicana cerró 2025 con cifras que consolidan al país como el principal destino de inversión del Caribe hispanohablante. Según datos del Ministerio de Turismo y el Banco Central, la inversión extranjera directa en el sector superó los USD 2.800 millones, un crecimiento del 18% frente al año anterior.
Los factores detrás de este desempeño son estructurales, no coyunturales.
CONFOTUR: el motor fiscal que atrae capitales
La Ley 158-01 de Fomento Turístico (CONFOTUR) y sus sucesivas modificaciones ofrecen a los proyectos certificados una exención del 100% del Impuesto sobre la Renta (ISR), del ITBIS y de los aranceles de importación de materiales durante el período de construcción, además de exenciones del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) por hasta 10 años.
Esta estructura fiscal convierte a RD en una de las jurisdicciones más competitivas de América Latina para el desarrollador inmobiliario con vocación turística.
Zonas de mayor dinamismo
La Altagracia — Cap Cana y Bávaro
La provincia de La Altagracia concentra el 62% de la inversión hotelera y residencial turística del país. Cap Cana ha evolucionado de resort exclusivo a un ecosistema urbano completo con marina, campo de golf, colegios internacionales y zonas francas de servicios. El precio promedio por m² en condominios de lujo alcanzó los USD 3.200 en 2025, frente a los USD 2.400 de 2022.
La Romana — Casa de Campo y entorno
El corredor La Romana–Bayahibe mantiene una demanda sostenida de compradores latinoamericanos de alto patrimonio. La cercanía con Casa de Campo y la disponibilidad de suelo para proyectos residenciales de escala media-alta generan oportunidades con tasas de capitalización entre el 7% y el 9% anual.
Samaná — La frontera del crecimiento
Con la apertura del nuevo aeropuerto y la mejora de la conectividad vial, Samaná emerge como la próxima zona de valorización acelerada. Los precios actuales —entre USD 800 y USD 1.400/m²— representan un punto de entrada atractivo para inversores con horizonte de 5 a 7 años.
Perfil del inversor que llega a RD
Contrario a la percepción tradicional de que el comprador es principalmente norteamericano o europeo, el análisis de transacciones de 2025 muestra que el 43% de las compras de no residentes provienen de Colombia, Venezuela, México y Argentina. El perfil combina:
- Capital productivo: empresarios y profesionales con liquidez en dólares que buscan diversificación
- Hedge cambiario: inversores de países con inestabilidad monetaria que buscan activos denominados en USD
- Renta turística: compradores que apalancan plataformas como Airbnb y Vrbo para generar flujo de caja en temporada alta
Consideraciones técnicas para el estructurador
Desde la perspectiva de la consultoría técnica, los proyectos con mayor viabilidad en el contexto actual son aquellos que:
- Obtienen certificación CONFOTUR antes del cierre financiero — el beneficio fiscal es el principal diferenciador en la negociación con el comprador final
- Incorporan estándares constructivos internacionales (ACI, ASTM) desde el diseño, no como adaptación posterior
- Articulan la gestión de permisos con la Dirección General de Ordenamiento Territorial y las alcaldías provinciales — los tiempos de tramitación pueden representar entre 8 y 18 meses de diferencia en el cronograma
Perspectivas 2026
Con las reformas al marco del fideicomiso inmobiliario aprobadas en el Congreso y la expansión del Metro de Santo Domingo hacia el corredor Este, el sector anticipa un crecimiento adicional del 12% al 15% en el volumen de transacciones. La ventana de entrada a precios competitivos —especialmente en zonas emergentes como Samaná y el corredor norte de La Altagracia— se estrecha progresivamente.
Para inversores, desarrolladores y estructuradores, la pregunta ya no es si entrar al mercado dominicano, sino cómo hacerlo con la debida estructuración técnica y legal que proteja la rentabilidad del activo a largo plazo.